合景悠活上半年在管面积达1.65亿平方米 实现高质量跨越式增长

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：陈宪

8月23日，合景悠活发布2021年上半年业绩公告。上半年公司实现营业收入12.29亿元，同比增长83.1%；实现期内净利润为3.2亿元，同比大增156.1%。同期毛利率为44.2%，较上年提高5.2个百分点；净利率为25.96%，较上年同期提高7.4个百分点，盈利能力进一步增强。

截至2021年6月30日，公司总在管建筑面积约1.65亿平方米，总订约建筑面积约2.22亿平方米，较2020年同期分别增长617.8%、540.8%。

对于这份高质量增长财报，市场也给予了不错反馈。中报发布次日（24日），合景悠活股价涨10.42%。

多元业态同步发展  下半年从环卫切入城市服务

合景悠活背靠房企合景泰富，2020年10月上市。上市后合景悠活陆续收购了润通物业、雪松智联、上海申勤等公司，规模扩张的同时业绩也呈现出高质量发展的趋势。

首先，公司整体盈利能力提升明显。2021年上半年实现主营业务收入12.29亿元，同比增长83.1%，毛利5.4亿元，同比增长107.6%；净利润3.2亿元，同比增长156.1%，每股基本盈利达到人民币16分，同比增长100%。

按地域划分，上半年总收入中大湾区以及长三角地区占比最高，分别达到45%和24%。可见公司多年深耕大湾区以及长三角地区等经济发达地区的效益持续凸显。

按板块划分，目前收入占比中住宅、商业和公建占比分别为69%、21%、10%。合景悠活坚持多元化全业态多品牌的战略，涉及住宅、购物中心、写字楼、酒店、学校、医院、产业园，包括一些政府的公建等业态。

上半年非住宅以及商业营运的收入3.84亿元，同比增长85%，主要原因广州润通的并表带收入贡献以及上半年商业运营业绩良好导致。在公建方面，合景悠活已经拥有了广州润通、广州庆德、北京高腾、上海申勤等行业标杆的优质品牌。经过高素质高效率的收并购，公司一方面实现规模的跨越，另一方面迅速实现全业态和全产业链的覆盖。

下半年合景悠活持续加强在大湾区、长三角的优势，扩大这些核心区域以及城市的周边业务，以环卫、绿化和市政服务为合作的切入点，向城市服务进军。

在管面积半年翻了三倍

业绩的大幅增长背后是在管面积的大幅提升。

上半年合景悠活在管面积为1.65亿平方米，为2020年底的近4倍，合约面积为2.22亿平方米。第三方拓展进展顺利，面积占比增至86.2%。

规模增量除了源于合景泰富集团的持续交付，更重要的是随着雪松智联和上海申勤收并购在上半年相继完成，带来新增约1.1亿平米的在管面积。再加外拓带来新增约1600万平米的在管面积。

2020年12月，合景悠活以2.14亿元收购广州市润通物业管理有限公司 80% 股权，这是悠活自10月份上市后第一单公告的并购。今年1月，合景悠活发布公告称，将以13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司80% 股权。两笔大单带来的效果也是显著的。

雪松智联是一个全国布局的多品牌的企业，过去的三年它的收入复合增长率在50%以上。上海申勤本身在管面积1800万方，密集地布局在上海这个区域，有助于提升公司在长三角区域的业务发展以及公建领域的品牌渗透度。

对于收并购的整合，合景悠活表示将通过数字化转型、企业文化根植、共享平台资源、利润分享等方式，做到差异化的定位又能充分地协同，打好“一品多牌”这张牌。

在完美消化了大体量的并购后，合景悠活并不打算停下脚步。

公司管理层在业绩会上表示，上半年的收并购已经大致上顺利落地了，外拓的成绩也比较好。对于年初150%的收入增长业绩是保持信心的，在管面积预计年底去到2亿方左右。

运营效率全面提升  跨越式高质量增长

在收入规模快速增长的同时，公司营运能力也在不断提升。上半年合景悠活实现毛利率为44.2%，较上年提高5.2个百分点。净利率为26.0%，较上年同期提高7.4个百分点。

分业务来看，住宅物管毛利率为42.6%，较上年提升7.2个百分点。非住宅物业及商业运营服务毛利率为47.8%，较上年提高0.7个百分点。两部分业务利润率自2018年以来稳步提升。

住宅物业板块利润率的提升主要来自两个因素，一是项目密度提高带来规模效益；二是标准化、数字化的运营提升服务效率。

在毛利率增长的带动之下，今年上半年公司净利润为3.2亿元，净利润率为25.96%，显示出公司良好的经营实力和营运能力。

公司管理费用率从2019年中报的15%下降至2020年中报的14.6%，2021年中报再度大幅下降3个百分点至11.6%，占收入的比重逐年递减，说明公司规模效益突显，运营的效率越来越高。

同时第三方物管费收缴率提升至91.1%，反映了随着公司服务能力的升级，客户满意度提升，公司运营能力得以进一步的优化。截至2020年6月末，公司资产负债率为27.3%，流动比率为337.7%，现金及现金等价物为30.76亿元，现金充沛。

此外，商业运营方面上半年公司购物中心以及写字楼运营数据表现亮眼，购物中心的销售总额同比增长82%，客流量同比增长88%，面对疫情的影响，出租率始终保持在90%以上，整体写字楼表现可圈可点，出租率在90%以上，收缴率也一直保持在98%以上的领先水平。

合景泰富预期新开业的优质商业项目，包括25个商场和11个写字楼，且项目多位于大湾区、长三角以及成渝等经济发达地区的一线及核心二线城市，为公司未来的商业板块的增长带来极高的确定性。

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